不動産会社の選定方法

『取扱い数 No.１???』の不動産屋さん

　『取扱い物件数が地域で一番』『地域トップの取扱い物件数』のような広告って本当なんですか？

賃貸物件はアパート・マンション、戸建て住宅、事業用物件まで、基本的にレインズという不動産の業界団体のデータに登録されるようになっています。
全ての不動産業者は、ここに掲載されている募集中の物件の中から最適な物件を探すことで顧客の求めるニーズに応える業務をおこなっています。

ここには大家さんが依頼している不動産屋さんの名前も出ます。
この件数を集計すれば物件数No.1の不動産屋がわかります。

福岡市でも一番物件を持っているところで50件もあればかなりの規模で、昔からの歴史ある不動産屋さんです。
一般的な不動産屋さんで平均すると多くて20件ほど。
駅前などにある不動産仲介の店舗では客付け専門で管理物件を持たないところもあります。

歴史ある不動産屋さんは『地域トップの取扱い物件数』の看板を出していないようです。
そのような看板を表示する必要が無いのと、『取扱い数 No.１』の不動産屋さんなんて存在しないからです。

基本となる情報量に差がないのであれば、大切なのは親身になってお客様のお話に耳を傾けて誠実に対応してくださるかどうかどうかなんだと思います。

駅前の不動産屋さん

　主要な駅前の不動産屋さんはどうですか？

多店舗展開で、駅前すぐのお店は店舗の家賃が高く、担当者ノルマの設定は高いことが多いようです。そのために、お客様にあった部屋探しを丁寧に行うには時間的にも精神的にも余裕が無いかもしれません。

担当者はどうしても『急いで成約したい傾向』にあるので、『何でもよいので早く部屋を決めたい』というニーズのお客様にはそれで良いかもしれませんが、『本当はあまり良くない』と思っている部屋でも、契約が欲しいばかりに勧められる事があるかもしれません。

幅広い条件のなかから、自分にあった部屋を納得して選びたいお客様におかれては、担当者が面倒がらずに丁寧な対応してくれそうか、お店を訪問して感触を確認すると良いと思います。

多店舗展開のお店では、楽天ポイントなど特典を提供していることもあったり、キャンペーン期間中などはお得な情報もあると思います。また、入居の際のさまざまな初期費用をクレジットカードで支払うことができたりするのもメリットといえます。

角部屋

　角部屋は値段が違いますが、実際に住んでみてどう違いますか？

以下に良い点・気になる点をまとめてみました。

【良い点】　角部屋は窓の数が多く日当たりも良くなるので、高い通気性により換気の心配が減ります。建物の端に位置するので、両側を挟まれた部屋と比較して生活音が抑えられます。

【気になる点】　隣の部屋が無い為に外気の影響を受けやすく、アパートでは特に夏と冬の外気の影響を受けやすい傾向があります。そのため空調が必要な時期の光熱費が高額になる傾向があります。特に鉄筋の建物では壁に結露が発生する可能性があり、カビによる健康被害が気になります。（居住者による換気と室内清掃により防げるものですが・・・）　また、コンパクトな部屋の場合に窓が多くなると、家具の配置が限定されます。家賃については一般的に高めとなります。

とはいえ、昔から『住めば都』と言うように、実際に居住すると解放感や安心感などの長所が大きく、これらの心配はあまり問題にはならないと思います。実際に人気があるので家賃が高くなっていることからもわかると思います。

新築

　新築がいいです。やっぱり新築がいいですか？

「新築」には以下のように定義がされています。

「新しく建設され」「まだ入居がなく」「建築工事完了の日から一年以内」の物件をさすように決められています。
したがって未だ誰も使用していない物件でも一年以上経過している物件については新築とは表示がされません。
割高な物件が一年以上未入居で、大家さんがしびれを切らして値段を下げた場合などは、新築ではありませんが、ご希望の物件かもしれません。
場合によっては、大家さんが値段の交渉に応じてくれるかもしれません。信頼できる不動産屋さんにご相談ください。

そして、ズバリ予算があれば新築は気持ちが良いです！

敷金０円物件

　敷金０円の物件？

預かり金としての「敷金」は、退居時の修繕、清掃に必要な原状回復費、および家賃滞納の際の補填費用にあてられます。
家賃の滞納は明確ですが、トラブルとなりがちなのが敷金０の際の【原状回復費】に絡むものです。

【原状回復】　部屋を借りた当初の状態に戻す為の費用をさします。

敷金を支払っていれば入居時に概ね資金の用意が出来ている事になります。しかし、敷金０物件では退居時に原状回復費を全額後払することになります。

実はこの原状回復費の後払がトラブルの原因です。退居時に一気に費用がかかるので、借主は高額な費用請求をされたと錯覚されトラブルになる事があります。

前払の条件でも、後払の条件でも、原状回復費が必要な時には発生するものなので、費用明細をもとに納得いくまで大家さんと話すようにします。

入居審査

　入居審査って何ですか？？

入居希望者が入居する際、大家さんや管理会社が審査することになります。

大家さん自身が入居者さんを審査する場合、管理や仲介の不動産会社が代行して審査する場合など様々です。　悪質な入居者を紹介した場合には、仲介不動産会社としても大家さんから責められるので、店頭で入居者の人物像を見ているわけです。

【収入】「家賃は収入の１/３まで」と言われますが、あくまで目安となります。
それ以上のグレードの部屋を希望される場合、大家さんや不動産会社に家賃を支払っていける事を伝えて、納得してもらえれば入居審査にパスする事が多いと思われます。ただし、あまり無理をし過ぎないようにしたいものです。

【人柄】 大家さんや仲介の不動産屋が入居希望者の人柄を見て、判断されます。仮に収入が多くてもトラブルを起こす事が想定できる方は審査に影響があると思われます。

【職業】 職業により異なります。水商売・フリーター・日雇いなど不安定とみなされる職業や無職などは難しくなります。
しかし、大家さんが入居希望者と接してみて、「この人なら大丈夫かな」と感じてもらえるような場合であれば、審査に通るケースもあります。　また、収入が少なくても、安定した職業であれば審査には通りやすいようです。

ペット可

『ペット可』のマンションですが、どんなペットなら飼っていいの？

『ペット可』と表示のあるお部屋を見つけて、「じゃあ、何でも飼っていいよね」とはなりません。 中には、馬を飼いたい？　ワニを飼いたい？　ヘビ？　猿？　アライグマ？　サソリ？　タランチュラ？　色々な方がいます。

ペット可とはいっても、飼育について大家さんに相談が必要となります。

一般的に『ペット可』では、小型犬や猫を想定しています。 入居審査の際に、ペットの審査として、去勢の証明書、予防接種の証明書、など提出が求められる場合もあります。大家さんは建物の環境を心配なされるので、周りの迷惑になったり、室内を大きく損傷してしまわないか、などをみています。

というわけで『ペット可』と表示がある場合、あらかじめ飼育を希望するペットが受け入れられるか、お尋ねください。

二人で入居

　二人で入居したいんですが、問題ですか？

「二人で、２ＤＫの部屋を探しています」などのご相談がよくあります。
若いカップルなどで幸せそうにご来店されますが、大家さんが心配されることがあります。

「お部屋を借りてもらっている間に、もしも別れたりしたら・・」

２ＤＫなどの広めの部屋は、ワンルームや１Ｋなどと異なり家賃が高くなってしまいます。
もしも、一人で住むこととになってしまうと、残った一人では金銭的に無理が生じます。

契約の時に仲良くても、『もしも』の時が訪れる事になるかどうかは誰にも想像がつきません。
そんな『もしも』の時にも、大家さんに迷惑をかけないような金銭的余裕があるかが問われます。

このような理由から、連名で契約をご希望の場合、各々に親などの連帯保証人が求められる事があります。
つまり、それぞれ両親の公認ならば概ね問題は無いでしょう。

また、連名でなく、どちらかの単独名での契約の場合、その事情を大家さんに説明し、単独で家賃を支払う金銭的な余裕を明らかにしなければ、審査が通らない事が想像されます。

まずは、万一・・があっても、大家さんには迷惑をかけない事をしっかりアピールする事が必要です。

１階の部屋

　みんな１階は嫌ですよね。

そうでもありません。案外１階を希望されるお客様もいます。１階のメリットは何でしょう？

・階段やエレベーターが不要で毎日ラク。もちろん引っ越しもラク。

・安い家賃

・子供やペットが走り回っても、下階への心配いらず。

・赤ちゃんの転落事故の心配いらず。

・地震や火事などの緊急災害時に安全。

・庭付きの場合、戸建て感覚

ニーズと上手くフィットすれば、お得満載なのが１階なのです。

フリーレント

　フリーレントの物件を選んで後から損するなんて事はありませんか？

フリーレントとは、賃貸契約の開始日から指定の期間を家賃無料にすることをさします。

フリーレント（無料賃貸）は、大家さんが早く入居者に入ってもらいたい時に設定するサービスの条件です。

「ずっと空き家のままにしているよりは・・むしろ・・」という事なので、入居者様が損する事はありません。
どなたでもご利用いただけ、心配も不要です。

安心して大家さんのご厚意に甘えましょう。

敷金・礼金の違い

『敷金』と『礼金』並んで表示されていますが、何が違うのですか？

敷金とは、賃貸契約にあたり、大家さんに預けるお金をさします。
この敷金は借りている人が、病気や怪我により家賃が払えないなどがあると充当されます。
家賃を滞納せずに、退去時まで部屋に目立ったキズや汚れもなく綺麗に利用した場合、返金されるものです。

敷金の相場は、家賃の1～2ヶ月分です。

契約時に『敷金償却』と記載されている場合には、退去時の返金はなされないので注意してください。

一方で、礼金とは、入居者様が大家さんに入居の御礼として支払うお金のことで、初期費用と理解されるものです。
礼金は敷金と性質が異なり、退去時に返金されません。

礼金の相場は、家賃の1ヶ月分です。

申込金

　申込金は必要ですか？

申込金・予約金など、これらは希望の部屋を見つけて大家さんに申込手続をする際に、優先的に審査してもらえるように渡しておくお金をさします。

大家さん、もしくは、不動産会社に預けるお金として理解してください。
実際に賃貸借契約が成立しない場合には速やかに返金されるものです。

当社では賃貸借契約にあたり、このような性質の金銭を受ける事はございません。

ただし、完成前の賃貸新築マンションやアパートの場合に、契約日まで期間があるケースでは、申込金や預り金の入金が求めらる事があるかもしれません。

人気が集まる新築物件では、多くの申込みが集中すると、申込金などの入金をもって優先して入居審査が進められることもあるようです。

徒歩〇分

　物件から最寄駅まで徒歩〇分とは？

物件を選ぶ際の基準の一つに、駅から徒歩〇分があります。実際には８０ｍを徒歩１分として計算される、歩くスピードに左右されない客観的な信頼できる指標です。

ただし、駅までの途中にある踏切や信号で待たされる時間までは考慮されていません。　また「急な坂道がある」「階段がある」なども加味されていません。　途中の信号機や踏切の設置場所にはストリートビューなどで確認をお勧めいたします。

火災保険

　賃貸契約の見積り項目にある火災保険料（家財保険料）は入居者が負担するもの？

一般的に、大家さんは建物全体に火災保険を掛けています。

これは、例えば、隣の建物に火災が発生し、その火災のもらい火で自己の建物が焼失してしまうような場合には、
火元責任者である隣人の故意・重過失を証明しなければ責任を問えないことになっています。
このリスク回避のために、大家さんは自己防衛策として建物に火災保険を掛けています。

ただし、この火災保険では、入居者様の失火による建物の焼失等の損害は免責され、保険金が支払われないという問題が残ります。

また、これは借家人の間でも該当します。例えば、借り主様が301号室を借りているとします。隣の302号室で火事が発生し、そのもらい火で301号室が燃えてしまった場合の損害に対し、302号室の賃借人に対して責任が問えません。
それでは、借り主様の責任でもないのに301号室が焼失してしまった際の責任が問題となります。

賃貸借契約では、契約の終了と同時に「原状回復義務」があります。

焼失により対象物件が無くなる事で、借り主様と大家さんとの間で賃貸借契約は終了しますが、借り主様には焼失した部屋を原状に戻す義務が残ります。　そのリスクを担保するのが、借家人賠償責任付の火災保険（家財保険）です。

借主様がどんなに注意しても、周りからのもらい火というリスクが存在する以上、その賠償責任のリスクが存在していることをご理解ください。